工場建設

土地開発許可とは？
事業用地開発前に
押さえておくべきことを解説

1.土地開発許可とは

土地開発許可とは、都市計画法の開発許可制度に基づく、開発行為の許可を指します。都市計画法は、都市整備を計画的に行うために都市が健全で秩序ある発展をするために必要な規定が設けられている法律です。

●開発行為とは

主に建築物の建築または、特定工作物の建設を目的に行う土地の区画形質の変更を指します。工場や倉庫を建てたり、大規模なコンクリートプラントを建設したりすることを指します。

例えば住宅や商業施設などを建設できる市街化区域において、一定規模以上の面積において開発行為を行う際には、許可が必要です。

市街化を抑制すべき区域である市街化調整区域では、原則として開発は認められませんが、一定の条件に当てはまるものについては開発が許可されます。

土地開発許可を受けるには、開発行為を始める前に知事や市長に申請することで行います。

2.開発許可の基準2種類

開発許可を受けなければ開発行為を行えない基準にはどんなものがあるのでしょうか。

大きく2つの基準があります。

1.全般的許可基準（技術的基準）
全国どの地域でも適用される基準です。主に公共施設の整備や防災上の措置などの水準に関して審査するものです。

例えば、これから建てる建築物の用途が、用途地域などに適合しているかなどが判断されます。用途地域とは、住宅地、商業地、工業地などの土地の利用用途が定められている13のエリアを指します。

2.市街化調整区域内の基準（立地基準）
市街化調整区域内でのみ適用される基準です。立地の適正性を判断するものです。日常生活に必要な物品の販売や農林漁業用の建築物、鉱物資源・観光資源の利用施設などの8つの開発行為のみ許可されます。

●開発許可を受けなくて良い場合

開発許可を受けなくて良いケースは開発行為に当たらない駐車場や資材置き場の建設が一つに挙げられます。

また開発行為に該当しても、規定より小さい面積であれば許可が不要です。

1．市街化区域における1,000㎡未満の開発行為
2．非線引き区域における3,000㎡未満の開発行為
3．準都市計画区域における3,000㎡未満の開発行為
4．都市計画区域および準都市計画区域以外の区域における1ヘクタール未満の開発行為

1については、首都圏、近畿圏、中部圏の3大都市圏の一定区域において、最低面積は500平方メートル未満とされています。また、1と2について、知事や市長は、条例によって最低面積を300㎡まで引き下げることができると規定されています。

3.事業用地開発前に押さえておくべきこと

事業用地の開発前には、次のことを押さえておきましょう。

●開発許可の必要性を確認

先に基準を一部示しましたが、自治体ごとの基準が細かく定められているため、事前に調査し、適切な手続きを行うことが必要です。

●大幅改築・用途変更に注意する

既存の建物を大幅に改築し用途変更する場合も、開発行為とみなされることがありますので、注意してください。

●開発行為の許可申請の流れを押さえておく

開発行為の許可申請の流れを一通り押さえておきましょう。
まず、自治体との事前協議により、開発計画の確認を行います。その後、開発予定の土地に開発予定標識を設置して、近隣住民への説明会を開催したり、隣接する土地所有者との協議などの関係機関の協議と同意のもとで、自治体に開発許可申請を提出します。自治体によって審査が行われ、許可が下りたら工事を行います。工事後は工事完了届を提出し、完了検査を受けます。検査に合格したら正式に開発行為が完了したことを申告する、工事完了公告を行います。

これらの一般的な流れを把握した上で、スケジュールや必要なタスクを整理し、事前にしっかりと計画を立てた上で進めていきましょう。

4.まとめ

土地開発許可の概要や必要なケースや不必要なケースをご紹介しました。今回ご紹介したのは一部の情報ですので、実際に行う際には最新情報や自治体への問い合わせのもと、行ってください。

古郡建設では、開発行為を始めとした事業用地に関する様々なお悩みをサポートしております。

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