大久保様倉庫新築工事
| 発注者様 | 大久保勝令 |
|---|---|
| 設計･監理 | 古郡建設株式会社 一級建築士事務所 |
| 竣工 | 令和3年6月 |
| 構造・規模 | 鉄骨造1階 |
| 延床面積 | 101.5㎡ |
| 工事概要 | 既存木造平屋住宅解体 S造平屋倉庫新築 庭園工事 |
| 所在地 | 埼玉県深谷市 |
これから土地開発を行う際には、都市計画法に基づき、開発許可が必要になることがあります。その際、一定の面積によって許可の必要性が変わります。今回は、土地開発を行う際に検討すべき開発区域面積についての概要や検討の必要性、開発許可が必要な開発区域面積と、開発許可が不要な開発区域面積をそれぞれ解説します。
1.土地開発時に検討すべき開発区域面積とは？
開発区域面積とは、開発行為を行う際に、開発許可が必要になる面積の制限のことを指します。
●開発行為とは
開発行為とは、主に建築物の建築や、特定工作物の建設を目的として行う土地の区画または形・質の変更を指します。例えば事業者であれば、所有の土地に工場や倉庫を建設したり、コンクリートプラントなどの大規模施設を建設したりすることが開発行為に該当します。
開発行為を行う際には、都市計画法に基づき、規定の条件に該当する場合、都道府県知事や市長などに申請し、許可を取る必要があります。
●土地開発時に開発区域面積を検討する必要性
その開発許可が必要な条件の一つに面積があります。その基準が開発区域面積です。詳細は後ほどご紹介しますが、土地開発時には、開発許可が必要かどうか、面積を確認する必要があるということです。
2.開発許可が必要な開発区域面積
開発許可が必要な開発区域面積は、次のいずれかに該当する場合です。
●都市計画区域内
都市計画区域とは、都市計画法によって定められている、都道府県知事や国土交通大臣が指定するエリアです。
・市街化区域：1,000㎡（平方メートル）以上で開発許可が必要
市街化区域とは、住宅や商業施設などの市街地であるエリアやこれから市街化するエリアを指します。このエリアに該当する場合、1,000㎡以上の面積の土地で開発行為を行う際には開発許可が必要です。
ただし、首都圏・近畿圏・中部圏の3大都市圏の限定されたエリアでは、500㎡以上について開発許可が必要なので注意してください。
1.首都圏都市整備法に規定する既成市街地、近郊整備地帯
2.近畿圏都市整備法に規定する既成都市区域、近郊整備区域
3.中部圏開発整備法に規定する都市整備区域
また、市街化区域の開発区域面積は条例で300㎡まで引き下げることができるので、エリアを管轄する自治体によって異なることがあります。
・市街化調整区域：面積に関係なくすべてで開発許可が必要
市街化調整区域とは、市街化を抑制するエリアです。そのため、開発行為に関して制限が設けられているため、面積に関係なくすべての場合に開発許可が必要です。
・非線引き区域：3,000㎡以上で開発許可が必要
非線引き区域とは、都市計画区域のうち、市街化区域でも市街化調整区域でもないエリアです。将来的にどちらか線引きがされる予定のエリアとなります。3,000㎡以上で開発許可が必要です。
●準都市計画区域内
準都市計画区域とは、都市計画区域の要件を満たしていないものの、市街化が進行すると見込まれる場合に土地利用を規制するエリアです。
・準都市計画区域内：3,000㎡以上で開発許可が必要
3,000㎡以上の場合に開発許可が必要です。
●都市計画区域外・準都市計画区域外
都市計画区域外や準都市計画区域外の場合は、下記の面積に該当する場合に、開発許可が必要です。
・都市計画区域外・準都市計画区域外：1ヘクタール以上で開発許可が必要
開発許可が必要な面積であっても、一部除外される条件もあるため、あくまで原則であるととらえてください。
3.開発許可が不要な開発区域面積
続いて、開発許可が不要な場合の開発区域面積を紹介します。
●都市計画区域内
市街化区域：1,000㎡未満の場合、開発許可が不要
非線引き区域：3,000㎡未満の場合、開発許可が不要
準都市計画区域：3,000㎡未満の場合、開発許可が不要
都市計画区域内は、上記の条件にあてはまる場合には、開発許可は必要ありません。ただし、市街化区域における首都圏・近畿圏・中部圏の3大都市圏の限定されたエリアでは、500㎡未満となることもありますので、注意してください。
●準都市計画区域内
・準都市計画区域内：3,000㎡未満の場合、開発許可が不要
3,000㎡未満の場合に開発許可が不要です。
●都市計画区域外・準都市計画区域外
・都市計画区域外・準都市計画区域外：1ヘクタール未満の場合、開発許可が不要
都市計画区域外と準都市計画区域外は、上記の条件にあてはまる場合には、開発許可は必要ありません。
●その他の開発許可が不要なケース（一部）
一部、面積に関係なく、開発許可が不要なケースがあります。その一部をご紹介します。
・市街化区域以外の、農林漁業者の住宅や、農林漁業用建築物である畜舎、蚕室、温室、堆肥舎などを建築するための開発行為
・非常災害のために必要な応急措置など
4.まとめ
これから事業用地などに工場などの建築を検討している場合には、開発許可が必要なケースもありますので、事前に確認しましょう。開発許可基準に関する不明点や事業用地の開発行為に関して相談先が欲しい場合は、古郡建設にご相談ください。
古郡建設では、事業用地に関する様々なお悩みをサポートしております。
事業用地をどのように活用したいかをヒアリングした上で、立地状況や面積などから、お客様にとって最適な事業用地の活用方法をご提案します。売却の場合、各書類や申請等の手続きをサポート、さらには土地活用のご相談まで、幅広くサポートを行っています。
詳しくは以下サービスページをご覧ください。