大久保様倉庫新築工事
| 発注者様 | 大久保勝令 |
|---|---|
| 設計･監理 | 古郡建設株式会社 一級建築士事務所 |
| 竣工 | 令和3年6月 |
| 構造・規模 | 鉄骨造1階 |
| 延床面積 | 101.5㎡ |
| 工事概要 | 既存木造平屋住宅解体 S造平屋倉庫新築 庭園工事 |
| 所在地 | 埼玉県深谷市 |
現在、所有していながら、利用していない土地がある場合などは、「土地貸し」をすることで税金軽減などのメリットが期待できます。
今回は、土地貸しの概要と事業者にとってのメリットと注意点、そして実際に土地貸しを行う際の借地契約は「普通借地権契約」と「定期借地権契約」のどちらを選ぶべきかを解説します。ぜひ参考にされてください。
1.土地貸しとは？メリットも解説
土地貸しとは、土地のオーナーが、自ら建設することなく、土地だけを第三者に貸し、地代収入（賃料）を得ることを意味します。
●土地貸しのメリット
土地貸しには主に次のメリットが期待できます。
・固定資産税や都市計画税の負担軽減
土地を所有していると、固定資産税がかかります。また都市計画区域のうち市街化区域内に土地がある場合には、都市計画税がかかります。つまり所有しているだけでお金がかかるため、土地貸しによって地代収入を得ることは、税負担の軽減につながります。
・地価低下のリスク低減
土地を長年所有していると、地価低下のリスクがあります。そのため将来、思い立って売却しようとした際に地価が下がってしまっていれば損につながります。そのため土地貸しを行い、地代収入を得ることにより、土地の有効活用が可能です。
・土地の荒廃防止
土地は建築物もなく、ただ所有しているだけでは荒廃につながり、無断利用などのリスクもあります。これらを予防するためにも“使用してもらう”ことは有効です。
・建物の修繕費の負担がない
土地貸しは土地だけを貸すため、建物の建築やメンテナンスが不要です。そのため建築への投資や修繕費などの負担がないのがメリットといえます。
2.土地貸しの注意点
一方で、土地貸しには次の注意点があります。
●一定期間、土地の利用制限を受ける
土地貸しの契約は、最短10年、長くて50年の期間を定めることになるため、長期間に渡って貸すことになる点を踏まえておく必要があります。10年以内に土地を他の用途で利用する計画や、売却の意思が少しでもある場合は、土地貸しは向いていないと考えられます。
●該当地域にそぐわない利用目的で利用される恐れ
貸した土地の利用目的は借地人にゆだねられるため、その地域にそぐわない目的で利用される恐れもあります。利用目的はあらかじめ確認しておく必要があるでしょう。
●借地人とのトラブルに注意する必要性
土地貸しは10年以上、地代を得ることになり、借地人との長い付き合いが始まります。また契約面では特にトラブルに発展しないよう、十分な双方の合意形成をはかることが欠かせません。借地人との関係性について長年に渡って留意する必要がある点は、注意しておきたいところです。
3.「普通借地権契約」と「定期借地権契約」どちらを選ぶべきか
土地貸しを行う際には、トラブル回避のために、契約方法について事前に十分な検討をすることをおすすめします。借地借家法では「普通借地権契約」と「定期借地権契約」を選ぶことができます。特にこの2つの選択が重要になりますので押さえておきましょう。
●「普通借地権契約」と「定期借地権契約」の違い
普通借地権契約とは、30年以上と長期にわたる契約期間を定めて土地を貸す契約です。
特徴は、「更新」がある点です。契約期間が満了した後、更新するかどうかを借地人が決めることができます。借地人が更新したいと申し出れば、貸主側に正当な理由がない限り、拒否できません。正当な理由とは、自分の家を建てる、唯一所有する土地である、借地人がその土地を利用していないなどが挙げられます。しかし正当な理由が認められたとしても立ち退き料を支払わなければならないのが一般的です。
さらに、借地人は貸主（地主）に対して土地に建てた建物を時価で買い取るよう請求できるため、より費用負担が高まります。
一方、定期借地権契約とは、契約期間が明確に定められ、契約期間満了後は「更新」がなく、そのまま契約終了になる契約方法です。
「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種があり、それぞれに異なる契約期間が定められていますが、いずれも更新がなく、契約期間満了後には貸主のもとに土地が返ってきます。
・一般定期借地権：50年以上（住宅用は30年以下）の契約で、更地にして返還
・事業用定期借地権：10年以上50年未満の契約で、更地にして返還（事業用のみ）
・建物譲渡特約付借地権：30年以上の契約で、契約終了時に貸主が建物を買い取る
●「定期借地権契約」を選ぶと将来的に土地を活用したくなった際に安心
定期借地権契約は、1992年8月1日に施行された「借地借家法」にて新たに誕生した契約方法です。普通借地権契約は貸主が不利になる状況が多かったため、貸主を救済するために設けられました。そのため、基本的には定期借地権契約のうち、一般定期借地権か事業用定期借地権を選ぶと良いでしょう。
4.まとめ
土地貸しのメリットと注意点、借地契約の選び方を解説しました。土地貸しは税金負担軽減になるほか、土地を有効活用することができる方法です。注意点を踏まえ、対策をとりながら、不利にならない契約を結びましょう。
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