大久保様倉庫新築工事
| 発注者様 | 大久保勝令 |
|---|---|
| 設計･監理 | 古郡建設株式会社 一級建築士事務所 |
| 竣工 | 令和3年6月 |
| 構造・規模 | 鉄骨造1階 |
| 延床面積 | 101.5㎡ |
| 工事概要 | 既存木造平屋住宅解体 S造平屋倉庫新築 庭園工事 |
| 所在地 | 埼玉県深谷市 |
現在、利用している用地の用途を変更し、新たに工場などを建てて利用したいと考えている場合、国に許可が必要になることがあります。今回は、用地転用の概要から農地転用の許可基準、工場設置可能な用途地域などの知識、用地転用の手続き方法についてご紹介します。
1.用地転用とは？
用地転用とは、特定の目的のために用意された土地を表す「用地」について、現在使用している用途以外の用途に変更することを指します。
例えば、「農地を工場用地にする」といった場合は、用地転用に該当します。一般的に、農地を農地以外のもの、例えば住宅や駐車場、工場などの用地に転換することを「農地転用」と呼びます。
農地転用には、農地法に基づく農地転用許可制度があり、基本的に都道府県知事に許可を得る必要があります。許可基準については次の段落で解説します。
なぜ許可が必要になるのかといえば、日本国内の用地は計画的かつ合理的な土地利用を進める必要があることが前提にあります。特に食料自給率の低い日本においては人々の食料を生産するために農地の確保が求められます。そうした背景から、農業生産性と農地転用の調和をはかるために規制を設けています。
2.農地転用の許可基準や工場を設置できる用途地域
用地転用の例として、ここでは農地用地を工場用地に転用するケースについて解説します。重要になる農地転用の許可基準や、工場を設置できる用途地域を見ていきましょう。
●農地転用の許可基準
どのような場合に、農地転用の許可を得る必要があるのでしょうか。
まず市街化区域とそれ以外の区域では実施内容が異なります。
市街化区域とは都市計画法ですでに街の整備が進められ、市街地になっている区域または今後10年以内に市街化を図るべき区域を指します。
市街化区域における転用の際には「届出」をすればよく、「許可申請」は不要です。一方、市街化区域を除く区域における転用の場合は「許可申請」が必要です。
また、「農地転用許可基準」として立地基準と一般基準があります。
・立地基準
農地の営農条件や、周辺の市街地の状況から、転用を許可するかどうかが判断されます。例えば、農業振興地域の農用地区域に指定された区域内の農地は原則不許可となります。
・一般基準
転用事業の確実性や周辺農地などへの被害防除措置の妥当性などで転用を許可するかどうかが判断されます。例えば、判断のポイントとして「資力及び信用（これまでに違反転用がない）があると認められること」や「土砂の流出、崩壊、その他災害を発生させるおそれがないこと」があります。
●工場を設置できる用途地域かどうかの確認も必要
工場用地にする場合、都市計画法に定められている、工場を設置できる用途地域でなければなりません。工場を設置できる用途地域は、準工業地域・工業地域・工業専用地域の3種です。
準工業地域：軽工業の工場やサービス業の施設などが建設される地域
工業地域：工業の利便増進を図る地域（住宅や店舗の建設も可）
工業専用地域：工業の利便増進を図る地域（住宅や店舗の建設不可）
工場に適した用途地域については下記の記事も合わせてご覧ください。
【関連リンク】
倉庫・工場に適した用途地域とは？その種類も解説！
3.農地転用許可の手続き方法
用途転用に許可が必要な場合は、許可申請が必要になります。
ここでは工場用地への農地転用を行う場合の、許可申請の手順をご紹介します。
転用したい農地が市街化区域外の場合、都道府県知事または指定市町村の長の許可が必要です。ただし、転用面積が4ヘクタールを超える場合は、農林水産大臣との協議が必要になるため、都道府県知事または指定市町村の長に申請し、都道府県知事または指定市町村の長を通じて意見書を通じて農林水産大臣の許可を得ます。
●手続きの流れ～転用面積が4ヘクタール以下の場合
1.農業委員会へ相談
所有している農地を管轄する市区町村の農業委員会に相談し、必要な手続きや書類の情報を得ます。
2.申請書類をそろえて申請
次の必要書類をそろえて申請します。
・農地転用許可申請書
・土地の登記事項証明書（全部事項証明書）
・土地の場所がわかる地図
・建物・道路・用排水施設などの図面
・資力を証する書類
また申請状況により、申請者が法人であれば定款や登記事項証明書が求められることがあります。これらの書類をそろえるのには専門知識や手間、時間がかかるため、行政書士に任せることで申請作業の時短や効率化を図るのが一般的です。
申請後、許可が下りるまでに1ヶ月半ほどかかるのが一般的です。
3.工事
都道府県知事から許可が下りたら、工事に着工できます。
4.地目変更登記
工事が完了したら、地目変更登記を行います。地目変更登記とは、不動産登記簿の地目を転用後の新しい地目に変更する登記を指します。登記申請は土地の所在地を管轄する法務局に対して行います。
4.まとめ
用地転用の概要から農地転用の許可基準や工場を設置できる用途地域、農地転用許可の手続き方法について解説しました。農地転用などで工場用地として活用したい場合は、法令違反にならないよう、十分必要事項を確認して進めたいものです。
もし用地転用など、事業用地を活用したい場合は、ぜひ古郡建設にご相談ください。
当社では、事業用地に関する様々なお悩みをサポートしています。
お客様から事業用地をどのように活用したいかをヒアリングした上で、立地状況や面積などから、お客様にとって最適な事業用地の活用方法をご提案しています。また売却の場合、各書類や申請等の手続きをサポート、さらには土地活用のご相談まで、幅広くサポートを行っております。
詳しくは下記のサービスページをご覧ください。